전세보증금 반환보증은 전세계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못했을 때, 보증기관의 심사를 거쳐 보증금을 지급받는 장치입니다. 전세대출에 보증이 붙어 있다는 사실만으로 내 보증금 반환까지 보장되는 것은 아닙니다. 먼저 보증서의 상품명과 보장 대상을 확인해야 합니다.
가입 조건뿐 아니라 보증료 계산, 지원사업, 갱신·다가구주택의 확인사항도 중요합니다. 기관별 조건을 하나로 묶지 않고, 일반 반환보증과 대출 연계상품의 차이를 구분합니다.
HUG 반환보증과 HF 전세지킴보증은 무엇이 다른가요?
| 구분 | HUG 전세보증금반환보증 | HF 일반전세지킴보증 |
|---|---|---|
| 기본 확인사항 | 주택·계약·권리관계 등 반환보증 요건 | HF 전세자금보증 이용 또는 동시 신청·대출 실행 요건 |
| 임차보증금 | 수도권 7억원 이하, 그 외 5억원 이하 | 수도권 7억원 이하, 그 외 5억원 이하 |
| 가입기한 | 신규·갱신계약별 기준일부터 계약기간의 절반 경과 전 | 계약기간의 절반 경과 전이 원칙. 토스뱅크 관련 별도 기한 있음 |
| 보증료 | 보증금액·주택유형·부채비율 등에 따라 다름 | 임차목적물 LTV에 따른 기본 연 0.04%·0.11%·0.18%, 할인 별도 |
HF 일반전세지킴보증은 신청 은행에서 HF 전세자금보증을 이용 중이거나, 전세자금보증과 동시에 신청하면서 대출이 실행되는 경우를 대상으로 합니다. 임차보증금의 5% 이상을 지급한 세대주 등 세부 요건도 충족해야 합니다. 소득이 안정적이라는 이유만으로 가입되는 상품은 아닙니다. 임대인 역전세 등 특례상품은 별도 요건이므로 일반전세지킴보증의 조건을 그대로 적용하지 마세요.
SGI서울보증의 전세금보장신용보험도 별도 상품입니다. HUG나 HF의 가입기한·보증료율을 SGI에 그대로 적용할 수는 없습니다. 이 글의 세부 숫자는 아래 공식자료에서 확인한 HUG·HF 기준으로 구분해 안내합니다.
전세대출보증과 반환보증은 역할이 다릅니다
전세대출보증은 대출과 관련된 보증이고, 반환보증은 임대인의 보증금 미반환 위험에 대비하는 보증입니다. 대출을 받으면서 함께 가입한 경우에도 반환보증이 실제 포함돼 있는지 확인해야 합니다. 상품 이름만 보지 말고 보증서의 보증금액, 보증기간, 보장 내용을 확인하세요.
가입 전에는 집의 권리관계와 신청 시점을 확인하세요
HUG는 거주·전입신고·확정일자와 임대차계약, 주택의 권리관계 등을 심사합니다. 기본 보증한도는 주택가격에 담보인정비율 90%를 적용한 금액에서 선순위채권 등을 뺀 범위입니다. 전세금이 지역별 상한보다 낮아도 선순위채권 때문에 가입이 어려울 수 있습니다.
모든 집에 ‘공시가격의 126%’를 공통 기준으로 적용하면 안 됩니다. 주택가격 인정 방식은 주택유형과 적용 가능한 가격자료에 따라 다릅니다. 공시가격을 쓰는 경우의 계산을 시세나 감정평가를 적용하는 모든 주택의 공통 기준으로 보면 안 됩니다.
신규계약과 갱신계약의 기한
HUG 신규계약은 계약서상 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날을 기준으로 전세계약기간의 절반이 지나기 전에 신청합니다. 갱신계약은 갱신 전세계약기간의 절반이 지나기 전이라는 기준을 확인해야 합니다. 계약서를 새로 썼다는 이유만으로 언제든 가입되는 것은 아닙니다.
HF 일반전세지킴보증도 계약기간의 절반 경과 전 신청이 원칙입니다. 다만 토스뱅크에서 신청하는 경우에는 대출 실행일부터 3개월 이내라는 별도 안내가 있습니다. HF 전세대출 이용 여부, 취급 은행, 계약 시작일을 함께 확인하세요. ‘대출 실행 때만 가입 가능’이라고 단정할 수는 없습니다.
HF는 원칙적으로 임대차기간이 1년 이상이어야 하지만 보증기간을 연장하면서 임대차기간이 1년 미만인 경우의 예외를 안내합니다. 전입·점유·확정일자도 필요하며, 계약 시작 전 전세자금보증과 함께 신청할 때는 보증서 발급일(계약 시작 전이면 계약 시작일, 비영업일이면 다음 영업일)까지 요건을 갖추도록 하는 조건부 취급 여부를 은행에서 확인해야 합니다.
다가구주택과 보증금 증액 갱신
다가구주택은 내 보증금만으로 안전성을 판단하기 어렵습니다. HUG 심사에서는 같은 주택의 다른 임차인 보증금 등 선순위 부담도 확인합니다. 집주인에게 계약·권리관계 확인에 필요한 자료를 받을 수 있는지 먼저 점검하세요.
HUG는 보증금 증액이 없는 갱신에 대해 주택가격과 선순위채권에 따른 보증한도를 다시 심사하지 않는 예외를 안내합니다. 이를 모든 갱신의 무심사 연장으로 이해하면 안 됩니다. 보증금 증액, 임대인 변경 등 달라진 사항을 알리고 해당 갱신 절차를 확인하세요.
보증료는 요율 하나보다 최종 계산액을 비교하세요
보증료는 일반적으로 보증금액, 적용 요율, 보증기간을 반영해 계산합니다. HUG는 보증금액·주택유형·부채비율에 따라 요율이 달라지므로 ‘연 0.128%’ 하나로 계산하면 정확하지 않습니다. HF도 LTV별 기본요율에 우대 할인 여부가 반영됩니다.
HF의 안내식은 보증잔액 × 보증료율 × 보증기간 일수 ÷ 365이며, 윤년에는 366일을 적용합니다. 같은 보증금이라도 기간과 할인 조건에 따라 납부액이 달라집니다. 보증기관의 할인과 지자체의 보증료 지원은 별도이므로, 할인 적용 후 실제 납부한 보증료를 기준으로 지원을 확인해야 합니다.
보증료 지원은 가입과 별도로 신청합니다
반환보증에 가입했다고 보증료 지원금까지 자동 지급되지는 않습니다. 주소지 지자체의 해당 연도 공고에서 무주택·소득·보증 효력·예산 조건과 신청 경로를 확인하세요. 청년의 연령 범위는 지역 기준을 봐야 합니다.
예를 들어 부산시의 2026년 공식 안내는 부산 거주 무주택 임차인 중 유효한 반환보증에 가입했고, 임차보증금이 3억원 이하인 사람을 대상으로 합니다. 연소득은 청년 5,000만원, 청년 외 6,000만원, 신혼부부 7,500만원 이하이며 배우자 관련 요건도 확인해야 합니다.
이 안내에서 2025년 3월 31일 이후 보증 가입자는 최대 40만원, 그 이전 가입자는 최대 30만원 한도를 적용합니다. 청년·신혼부부는 납부 보증료 전액, 청년 외는 90%를 각 한도 내에서 지원합니다. 이는 최대액을 무조건 지급한다는 뜻이 아닙니다.
주택소유자와 배우자, 법인 임차인, 등록임대사업자의 임대주택 거주 임차인, 같은 보증서 번호로 이미 지원받은 경우 등은 제외 여부를 확인해야 합니다. 부산의 신청 경로는 정부24 또는 주소지 관할 구청이며 예산 소진 시 종료될 수 있습니다. 다른 지역 거주자는 부산의 연령·접수 조건을 그대로 적용하지 말고 거주지 공고를 확인하세요.
보증금을 못 받으면 가입 기관의 사고·청구 절차를 따르세요
가입기한과 사고 발생 후 청구 요건은 다른 개념입니다. HF는 임대차계약 종료·해지 후 1개월이 지났는데도 보증금을 돌려받지 못한 경우 등을 사고로 안내합니다. ‘계약 만료 후 1개월 이내에 반드시 지급 청구’라는 설명과는 반대입니다.
HF 절차는 사고 사전신고, 임차권등기명령 신청과 채권양도 등 필요한 조치, 이행청구, 심사·지급 순서입니다. 경매·공매로 계약이 종료된 경우에는 임차권등기명령 관련 예외가 있고, 보증금 지급과 주택 명도 시점도 연결됩니다. 신청만 하면 일정 기간 안에 바로 입금된다고 단정할 수 없습니다.
HUG·SGI 가입자는 자신의 보증서와 해당 기관의 청구 안내를 따르세요. 계약 종료 통지, 이사·전출, 임차권등기와 보증금 지급 순서를 임의로 정하지 말고 가입 기관에 먼저 확인하는 편이 안전합니다.
계약서와 보증서를 놓고 확인할 순서
- 대출보증과 반환보증 중 무엇에 가입했는지 확인합니다.
- 계약 시작·갱신일과 신청 은행을 기준으로 가입기한을 확인합니다.
- 등기부, 선순위채권, 다른 임차인 보증금 등 심사에 필요한 자료를 준비합니다.
- 할인 후 실제 보증료와 거주지 지원사업을 각각 확인합니다.
- 갱신·임대인 변경·미반환 상황이 생기면 보증기관에 변경·청구 절차를 확인합니다.
관련 생활지원 정보: 보금자리론·디딤돌대출, 청년 월세 지원, 청년 이사비 지원.
공식 확인 자료
공식자료 확인일: 2026년 9월 20일. 일반상품 기준과 개별 취급 예외를 구분했으며, 계약별 가입 가능 여부는 보증기관의 심사를 따릅니다.