부동산 증여 절차 한번에 정리 증여세·취득세·등기 순서와 절세 방법 2026

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증여계약서 작성
증여자(주는 사람)와 수증자(받는 사람)가 서명한 증여계약서를 작성합니다. 자필 작성도 법적 효력이 있으나 향후 분쟁 방지를 위해 공증 권장. 구청 검인 신청 필요 (구청 보관용·국세청 제출용·본인 보관용 3부 준비).

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취득세 신고·납부 (시군구청)
부동산 소재지 관할 시·군·구청 세무과 방문 → 취득세 신고서 제출 → 취득세 고지서 수령 → 은행에서 납부. 취득세 신고기한: 취득일로부터 60일 이내 (초과 시 가산세).

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소유권이전등기 (등기소)
관할 등기소 방문 (수증자가 증여자로부터 위임장을 받아 단독 방문 가능). 증여자 인감도장·인감증명서 + 수증자 신분증 필요. 취득세영수필확인서·국민주택채권 매입 영수증·대법원 등기 수입증지 준비.

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증여세 신고·납부 (홈택스 또는 세무서)
증여받은 날이 속한 달의 말일부터 3개월 이내. 홈택스(hometax.go.kr) 온라인 또는 수증자 주소지 관할 세무서 방문. 기한 내 신고 시 산출세액의 3% 세액공제.

일반 (조정대상지역 외, 또는 1주택자)

주택: 취득세 3.5% + 지방교육세 0.3% = 3.8% (농어촌특별세 별도)

중과 (조정대상지역 다주택자)

시가인정액 3억원 초과 주택 증여 시 12% 중과 (다주택자인 수증자가 받을 때 포함)

토지·건물 (주택 외)

취득세 4% 기준

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홈택스(hometax.go.kr) 로그인 → 세금신고 → 증여세 → 정기신고 선택

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증여자·수증자 인적사항 입력 → 가족관계인 경우 조회 버튼으로 자동 불러오기

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증여재산 종류(부동산)·시가 입력 → 공제액 입력 → 세액 자동 계산

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신고서 제출 후 부속서류 제출 메뉴에서 가족관계증명서 업로드 필수

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납부: 홈택스에서 전자납부 또는 은행 납부 (분납 가능 납부세액 1천만원 초과 시 2개월 내 분납)

① 부담부증여 채무도 함께 넘기기

전세보증금·대출이 있는 부동산을 증여하면 채무 부분은 유상 양도로 보아 양도세가 부과되고, 나머지 순수 증여분만 증여세가 부과됩니다. 전체 세액을 낮출 수 있지만, 증여 후 10년 이내 양도 시 이월과세 규정으로 절세 효과가 사라질 수 있어 전문가 확인 필수.

② 분산증여 여러 명에게 나눠 주기

한 자녀에게 몰아주는 것보다 여러 자녀에게 나눠 증여하면 각각 공제와 누진세율 구간을 낮출 수 있습니다.

③ 10년 주기 분할증여

자녀공제 5천만원은 10년마다 리셋됩니다. 10년 전에 이미 공제한도까지 증여했다면 지금 다시 5천만원까지 공제 적용 가능합니다. 미리부터 계획적으로 증여하세요.

④ 저가 매매 주의

부모에게 시가보다 크게 낮은 가격에 부동산을 사면 국세청이 그 차액을 증여로 봐 증여세를 부과할 수 있습니다. 시가와 대금의 차이가 3억원 또는 시가의 30% 이상이면 증여세 과세 대상입니다.

❌ 증여세를 부모가 대신 내주는 경우

증여세는 수증자(받는 사람)가 본인 자금으로 내야 합니다. 부모가 대납하면 그 세금도 추가 증여로 간주돼 다시 증여세가 붙습니다.

❌ 신고 기한 3개월 놓치기

기한을 넘기면 3% 세액공제가 사라지고 무신고가산세 20% + 납부지연가산세 연 8%대가 추가 부과됩니다. 등기일이 증여일이 되므로 등기 후 즉시 신고 준비를 시작하세요.

❌ 세대생략증여 할증 모르고 진행

조부모에서 손자녀에게 직접 증여하면 증여세 산출세액에 30% 할증(미성년자 20억 초과 시 40%)이 붙습니다. 부모를 거치는 것과 세금 차이를 먼저 계산해보세요.

Q. 증여재산가액은 공시가격으로 계산하나요?

원칙은 시가(실거래가)입니다. 유사 매매 사례가액이 있으면 그 금액이 적용됩니다. 시가 확인이 어려운 경우 감정평가액 또는 기준시가(공시가격)를 사용하지만, 국세청이 시가로 재평가할 수 있습니다. 감정평가를 받으면 평가 수수료를 증여세에서 공제받을 수 있습니다.

Q. 재산세는 증여 후 누가 내나요?

매년 6월 1일 기준 소유자가 재산세 납부 의무자입니다. 6월 1일 이전에 증여등기를 마쳤다면 수증자(받은 사람)가 그해 재산세를 냅니다. 6월 2일 이후 증여라면 그해 재산세는 증여자가 납부합니다.

Q. 증여 후 5년 내 팔면 증여세를 더 내나요?

직계존비속으로부터 증여받은 부동산을 5년(2023년 이후 증여분은 10년으로 연장) 이내에 양도하면 이월과세 규정이 적용됩니다. 수증자의 증여가액이 아닌 증여자의 취득가액을 기준으로 양도세를 다시 계산하므로 절세 효과가 크게 줄어들 수 있습니다.